image

Ticari Arsa ve Yapı Danışmanlığı

TİCARİ ARSA VE YAPI Danışmanlığı?

 

Emlak Danışmanlığı nedir ? sorusuna bir çok yanıt bulabiliriz. Emlak Danışmanlığı; gayrimenkul alırken, satarken, kiralarken veya gayrimenkulle ilgili finansman sunarken/temin ederken; hukuki, teknik ve fiziki verilerin, bilimsel, doğru ve hızlı bir şekilde araştırılıp sonucuna göre yatırım kararına yön verilmesi, yapılan yatırımın

güvenilirlik ve zaman periyodunda getirisinin tespit edilmesi hizmetlerine verilen genel addır.

 

Gayrimenkul sektörünün yapısı ve hukuki özellikleri nedeniyle birbirinden bağımsız çok sayıda yasal mevzuat ve idari işlemin konusu olması nedeniyle, gayrimenkulle ilgili yatırım kararı almadan önce, mutlaka yetkin kişi veya kurumlardan danışmanlık hizmeti

alınması, yatırımdan beklenen faydanın sağlanması ve riskin minimize edilmesi için zorunlu hale gelmiştir. Gayrimenkul geliştirme projelerine altlık olacak her türlü bilgi ve belgeleri temin edip mevzuatı dahilinde yorumlayarak yatırımcılara rehberlik edilmesi de bu

hizmet kapsamında değerlendirilmektedir.

 

GÖREVLER

Tapu sicil müdürlüklerinde satış, ipotek, miras yoluyla geçen mülkiyetlerle ilgili tüm işlemlere aracılık eder,

 

Emlak alım satımı ile ilgili danışmanlık hizmeti verir,

 

Noterlerde satış sözleşmesi yapılmasına yardımcı olur,

 

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması

 

konusunda danışmanlık hizmeti verir, seçenekler ve karşılaştırılmalı örnekler sunar,

 

Müşterileri adına beyanname doldurur,

 

Proje yapımında pazarlamayı kolaylaştırıcı önerilerde bulunur,

 

Kooperatif kurulmasına yardımcı olup pazar araştırması yapar,

 

Kooperatife arsa ve üye bulma konusunda çalışmalar yapar,

 

Kiracı adaylarının ekonomik ve sosyal durumunu öğrenip mülk sahibine veya vekiline bilgi verir,

 

 Kira sözleşmesi hazırlar.

 

 

MESLEĞİN GEREKTİRDİĞİ ÖZELLİKLER

Bu meslekte çalışmak isteyenlerin;

 

– Sosyal bilimlere, özellikle sosyolojiye ve ekonomiye ilgili,

– Sözel yeteneği ve iletişim becerisi güçlü,

– Girişimci bir kişiliğe sahip,

– Kişilerin özel hayatlarına saygılı ve gizlilik prensibine uygun davranan,

– İşbirliğine açık kimseler olması gereklidir.

 

ÇALIŞMA ORTAMI VE KOŞULLARI

Meslek elemanları kendilerine veya başka bir kişiye ait olan bir emlak ofisinde çalışmaktadırlar. Görevleri nedeniyle kentin çeşitli semtlerini sürekli gezerek gözlem ve araştırma yoluyla bilgileri toplarlar. Bilgi toplama sırasında toplumun her kesiminden kişilerle iletişim halindedirler. Gerekli hallerde bulundukları şehrin dışındaki diğer şehirlerde de bilgi toplamak amacıyla seyahat ederler. Çalışma saatleri düzensizdir. Özel amaçlı olarak herhangi bir yere gittiğinde bile bilgi toplamak amacıyla sürekli gözlem ve araştırma yapar.

 

Çalışma alanları ve iş bulma olanakları Emlak sektörü ülkemizde ve dünya çapında en gelişmiş sektörler arasındadır ve iş hacmi oldukça geniş bir sektördür. İnsanların gerek yaşamlarını sürdürecekleri gerekse yatırım amaçlı kullanacakları emlaklara ihtiyaçları her zaman olacaktır. Emlak ve Emlak Yönetimi programından mezun olanların sektörde iş bulmaları zor değildir. Bu kişiler Emlak ve Emlak Yönetimi programından mezun olduktan sonra kendi emlak ofislerini açabilirler.

Gayri menkul ortaklıklarında, arsa ve yapı kooperatiflerinde veya bu sektörde hizmet veren özel ve kamu kuruluşlarında çalışabilirler.

 

 

YATIRIM DANIŞMANLIĞI

 

Yeni geçmiş olsa da kurban bayramınızı kutlarım. Nice bayramlar yaşamanızı dilerim. Uzun bir tatilden sonra piyasalar yeni alım ve satım fiyatlarıyla haftaya başladı. Siz de ilginize göre uluslararası piyasaların yansımalarını, ülkemizdeki piyasalara etkilerini inceleyecek ve değerlendireceksiniz. Göreceğiniz gibi, biz tatildeyken uluslararası piyasalar çalıştı ve tüm ürünler biz tatildeyken fiyatlandı, fiyatları arttı ya da azaldı. Etkileri ulusal piyasalarımızda nasıl olacak, hangi sermaye piyasası aracı hangi fiyatla işlem görecek, hisse fiyatları ne olacak, altının onsu, gram fiyatı ne oldu, döviz fiyatları nasıl başlayacak işte bunların hepsinin piyasa şartları göz önünde olacak.

 

Bu şartlara göre yatırım ya da işlem (alım veya satım) kararı vermek tek taraflı bir değerlendirme ile yapılabilecek bir şey değil. Böyle yapmayın da zaten. Yapmanız gereken araştırma raporlarını, uzman görüşlerini değerlendirmek ve buna göre karar vermek. Yani piyasada uzmanların yapacağı açıklamaları dikkatlice dinlemek, anlamak, anlamadığınızı sorup, araştırıp, okuyup öğrenmek ve bir karar vermek gerek… Kararınız “yapmak” ya da “yapmamak” olarak ortaya çıkabilir, hepsi sizin için doğrudur, ama bir şartla “bilerek” karar verdiyseniz…

 

Yukarıda kısaca değindiğim yatırımcıyı bilgilendirme hizmetinin yasadaki resmi tanımı “yatırım danışmanlığı”dır. Bu hizmeti aslında bankalar, portföy yönetim şirketleri, aracı kuruluşlar, uzman çalışanları marifetiyle düzenli olarak yapsalar da, bunu bir bedel karşılığında yapıyorlar ise işte buna “yatırım danışmanlığı” hizmeti deniliyor. Bunun yapılabilmesi bir yetki belgesi alınmış olmasına bağlı. Tabii ilgili kuruluşla bir “yatırım danışmanlığı sözleşmesi” imzalanması da gerekiyor.

 

Bu sözleşme ile nasıl bir hizmet veriliyor? Yatırım için ayırdığınız bütçenize göre sözleşme imzaladığınız kurum (örnek portföy yönetim şirketi) sizin yatırımcı profilinize göre yatırımlarınızı hangi araçlara yönlendirebileceğinizi sadece “önerir”, karar veremez. Önerilerine göre karar vermek sadece sizin yetkinizdedir ve buna göre alır ya da satarsınız. Kararınızdan dolayı ilgili kurum ve size görüş aktaran yetkili uzmanın hiçbir sorumluluğu olmaz.

 

Tabii ilgili kurum ve uzman bu görüşlerini güncel ekonomik şartlara ve verilere göre, yapacağı araştırmalar, okuyup inceleyeceği sektör raporları gibi pek çok veriye göre oluşturacağı kanaate göre oluşturur. Belirttiğim gibi bu bir kanaattir, asla karar değildir. Karar size ait olacak. Size hiçbir getiri taahhüdünde asla bulunamazlar, sadece öneri olarak paylaşabilirler. Peki bu hizmetinin karşılığında bir ücret talep edilecek mi? Evet, bunun için bir ücret talep etmek zorunda, bunun oranı, tutarı sözleşmede yazılacak hükümlere göre belirlenecek.

 

Bu konuda zaten gerekli soruları sormak ve bunların cevaplarını almak hakkınız, size sözleşme hükümleri hakkında detaylı bilgilendirme yapmak, hükümlerin sonuçlarıyla ilgili açıklamalarda bulunmak zorundalar ve siz de bunlarla ilgili bilgi edinme hakkında sahipsiniz. Çünkü sözleşmenin sonuna imza atarken bir nüshasını “elden teslim aldım” , “anladım” yazıp imzalayacağınız için bunla ilgili tüm sorularınızı imzalamadan önce sormalısınız. Tabii bu hizmeti alabilmek için ilgili kurum belli bir portföy yani “varlık” sahibi olmanızı şart koşabilir. Varlık ise, finansal piyasalarda bir değeri olan, işlem gören, tanımı yapılmış finansal araçlardır. Türk Lirası ve döviz doğal olarak bu tanıma girerken, fon katılım payları, kıymetli madenler, hisseler, opsiyon sözleşmeleri, sertifikalar gibi araçlar bu tanıma girerler.

 

Geçen yazımda ifade ettiğim portföy yönetim şirketlerine de yeri gelmişken değinmek isterim. Portföy yönetim şirketleri kuruldan aldığı yetki belgesiyle, uzman ve lisanslı ( ki tüm yatırım kuruluşlarında sermaye piyasası çalışanlarının tümünde gereken ve konusu ve uzmanlığına göre lisans sahibi olmaları şart ve esastır) portföy yöneticileri tarafından “varlıklar” yönetilir. Kimin varlıkları? Tabii ki sizin, şirketlerin, yatırım fonlarının.

 

Sizin varlıklarınızın yönetimine “bireysel”, fonların ve şirketlerin varlıklarının yönetimine “kurumsal portföyler” tanımı yapılır.Portföy yönetim şirketleri sizin adınıza “vekaleten” hareket eder ve sizin yerinize yatırım kararı alır. Yani siz alınacak kararlara müdahil olamazsınız, karışamazsınız. Ama öncesinde hangi yatırım araçlarına varlık toplamınızın yüzde alt – üst sınır vererek ne kadar tutarlarla yatırım yapılacağını belirlersiniz. Bunu belirlemek zorundasınız ve belirletmek zorundalar.

 

Tabii portföy yönetim şirketleriyle de bir sözleşme imzalamak zorundasınız. Buna “Portföy yönetim sözleşmesi” deniliyor ve kapsamlı hükümler içerir. Türkiye’nin ilk portföy yönetim şirketi (Garanti Portföy Yönetim Şirketi) 1997 yılında kuruldu ve bu satırların yazarı olarak bu şirketin kuruluşuyla ilgili tüm hukuki işlemlerini yapmıştım. Meslek hayatımda çok özel yeri vardır ve ilk portföy yönetim sözleşmesi örneğini hazırlarken, aslında bu sözleşmenin “yaşayan”, “nefes alan” bir sözleşme olduğunu, müşteri ile portföy yönetim şirketi arasında güncel durum ve şartlara göre gelişerek değişeceğini söylemiştim. Nitekim de öyle oldu, ama değişmeyen en önemli temel kurallardan biri şudur; portföy yönetim şirketleri asla getiri garanti edemezler, ima yoluyla dahi müşterilerine pazarlama faaliyetinde bulunamazlar.

 

Yukarıda belirttiğim gibi sadece sizi temsilen, belirlediğiniz yatırım aralıklarında, yine belirlediğiniz yatırım araçlarını alıp satarlar. Vekaleten iş görürler, sizin adınıza yetki verirseniz banka hesabı açabilirler, ilgili borsa ve sermaye piyasası kuruluşlarında hesap açabilirler, sizi temsilen emir verirler, alım satım yaparlar, faiz oranı alırlar… yani siz gibi davranır, siz gibi karar verirler… Neye göre ? Belirleyeceğiniz yatırım aralıkları ve yatırım araçlarına göre…

 

Bu yönetime başlamadan önce bir “karşılaştırma ölçütü” (benchmark) belirlersiniz, nedir bu? sizin varlıklarınızın yönetileceği dönemin sonunda sizin varlıklarınız, belirlediğiniz karşılaştırma ölçütüne göre nerede kalmış, yani getiri bunun altında mı yoksa üstüne mi gerçekleşmiş, yani zarar mı etmişsiniz, yoksa kar mı? İşte ölçüt bu işe yarar. Bunun neticesine göre de sözleşmede belirlenmiş oran ve tutarlara göre yönetim ücreti ve/veya başarı komisyonu talep ederler. Yönetim dönemleri sonunda kural olarak size portföyünüzü oluşturan varlıkların getirisi/ zararı/kaybını gösterecek bir rapor gönderilmek zorundadır. Bu raporu siz dilerseniz daha kısa süreler için isteyebilirsiniz. Ama bu size bir müdahale hakkı vermez, sadece izlemenizi sağlar o kadar. Portföy yönetim şirketleri işlerinde uzman, belirttiğim gibi lisanlı portföy yöneticilerini bünyelerinde barındırırlar. Portföy yönetim şirketlerinin yönetimindeki varlıklarınız, Sermaye Piyasası Kurulu’nca lisanlı bir saklama kuruluşunda, niteliğine göre Takas ve Saklama Bankası’nda, ya da Merkezi Kayıt Kuruluşu nezdinde saklanırlar. Bu nedenle bankalar alacakları nedeniyle portföy yönetim şirketleri nezdindeki varlıklarınıza doğrudan haciz uygulayamazlar, varlıkları bozdurup kredi kartı, kredi borcu gibi borçlarınızı otomatik şekilde tahsil edemezler, mutlaka yasal takip yapmak zorundadırlar. Bu düzenleme adeta “Çin Duvarı” gibi banka ile sizin portföyleriniz arasındadır, aşılamaz.

 

Tabii portföy yönetim şirketleri de bu hizmeti vermek için “nitelikli yatırımcı” tanımına giren yatırımcılarla çalışırlar, bunun üst ya da alt sınırı portföy yönetim şirketinin yönetimce belirlenir.

 

Varlıklarınızdan oluşacak portföyünüzün elde edeceğiniz kazançlarla büyümesini dilerim. Ama sadece kazanç hırsı ile değil; iyi, güzel ve doğru için harcamasını da bilerek.

 





Tasarım & Yönetim; GÜRSOY MEDYA | Site Yönetim Paneli; Yönetim Paneli